一、案例基本信息采集

    案例类型：   租赁合同纠纷                      

案例报送单位：    武汉市扶贫办                                  

供稿：（实名，单位+姓名）   市扶贫办+张飒                        

审稿：（实名，逐级）        李苨苨                        

检索主题词：    以案释法                                

（备选检索主题词：如以案释法、普法、案例、正当防卫、防卫过当）

二、案例正文采集

      具有扶贫性质的住房不可随意转租

【案情简介】（200字左右）

某镇政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的廉租房，某甲在申请到此住房后，转手以自己的名义以市场价租给了不知情的乙村民，但其一直按时缴纳房租。相关工作人员知情后，要求甲要求乙搬出此住房。乙以合同未到期为由拒不搬出。                                     

   【调查与处理】（200字左右）

经过调查核实，甲确实符合此住房的申请标准，而乙也确实不知道这套房屋的性质。但是在甲申请到房屋后，因为工作变动实际上已经不在本地居住了。他又以市场价租给了不知情的第三人乙，并签订了一年期的合同。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，非法转租合同本质上属债权合同，债权合同成立的效力不应当受第三人约束，因此转租合同虽未经出租人同意，亦应为有效合同。甲与乙之间的合同有效，甲需要承担违约责任。                                

   【法律分析】（2000字左右）

根据国家相关规定，廉租房转租获利将被收回，并且需要给予罚款。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。在我国，廉租房只租不售，因此，承租人只是在租赁期内有一定的使用权，而没有任何权利转让房屋。对于廉租房转租的，将收回房屋，并且需要给予一定罚款。

对国家机关工作人员在廉租住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，要依法依纪追究责任;涉嫌犯罪的，要移送司法机关处理。切实加强监督管理。解决城市低收入家庭住房困难是政府公共服务的重要职责，市、县人民政府住房保障部门是廉租住房管理的责任主体。对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，市、县住房保障部门要按照有关规定或合同约定严肃处理，直至收回廉租住房，并取消该家庭在一定时间内再次申请廉租住房保障的资格。

民法上有所谓“善意第三人”、“善意相对人”的概念。此处的“善意”是民法上的概念，有民法上的特殊意义，不能用我们口语中所谓的善意去解释。主要指的是合同的相对人或其他民事法律关系中的第三人，因自身没有过错也不可归责于己的行为，取得一定的财产或利益。善意指的就是没有过错。法律保护善意第三人的合法利益，法律关系中的其他人的权利，不得对抗善意第三人。

非法转租是指承租人未经出租人同意而进行的转租。在非法转租中，承租人的转租行为是违法行为，承租人应赔偿出租人因此所受的损害，出租人也有权终止合同。非法转租时，当事人之间发生如下法律后果：

1、转租人与次承租人之间租赁合同发生债权的效力，因而租赁合同可以有效，转租人负有使次承租人取得对租赁物为使用、收益权利的义务，因转租人不能使次承租人取得使用、收益的权利，次承租人有权向转租人请求损害赔偿。

2、出租人与承租人之间，因承租人转租为严重违约行为，出租人有权终止合同，并得请求损害赔偿;出租人不终止合同的，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受影响。

3、出租人与次承租人之间，次承租人的租赁权不能对抗出租人在出租人终止租赁关系时，出租人完全可以直接向次承租人请求返还租赁物。

就甲乙之间的合同而言，《中华人民共和国合同法》规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”从该解释的立法原意可以看出，出卖他人之物可能影响的只是债权合同的履行，并可能导致物权变动不能实现，但与债权合同的效力无关。此解释遵循的正是无权处分合同的相对无效理论，即在《合同法》第五十一条中，无权处分人处分他人财产，经物权人追认或处分人取得处分权后的合同“有效”，是指无权处分合同对物权人发生法律效力;相反情形下的无效则指合同对物权人不生效力。也就是说，物权人意志所能决定的只是无权处分合同的效力范围而非效力的有无。《物权法》第十五条亦规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，在本案中的房屋租赁合同，因房屋所有权人未予追认，出租人与承租人的租赁合同效力范围不及于房屋所有权人，而在租赁合同相对人之间有效。

国家相关政策规定，廉租房并不对外来人口开放，申请廉租房的应有当地常住户口。同时，申请廉租房应以家庭为单位，家庭收入应在政府规定的标准之下。获得廉租房之后，当事人只能将廉租房用于自住，如果将廉租房出租给他人的，政府会将该处房屋收回。根据相关政策法律规定，政府可将租给甲村民的房屋收回，并向其处以罚款；乙需要搬出房屋，其损失可以要求甲赔偿。

   【典型意义】（600字左右）

政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。从而解决了困难家庭居住困难的问题。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。我国廉租房政策也是为了开发和促进我国农村贫困地区和城市中的贫困户的扶贫力度，有利于促进我国的社会公益事业的发展，也是维护我国社会、经济和文化现代化发展的成果，这对于加快我国小康生活水平建设，具有非常现实的意义。合理的廉租房分配，对于农村、城市中的贫困户来说，不仅可以让他们感到社会的温暖和人文关怀，也会在他们的心理上感受到安全和稳定，一个稳定的居住环境给人民带来的心理安慰是十分巨大的，这一功效比物资方面的帮助更具有实际的意义。

廉租房作为扶贫工作中的一大板块，对于扶贫工作者来说，在进行扶贫工作时，不仅要提高自己相应的法律知识，也要加大普法宣传，提高普通大众对国家政策的相关法律知识；对于受惠人来说，在享受国家惠民政策的同时，不能只想着索取，要时刻怀有一颗感恩的心，还要明白这种具有扶贫性质的善心之举是具有法律约束力的，不能够随意利用国家的政策进行倒买倒卖，从中获利。因此，建立和健全国家法制宣传体系是十分有必要的。明确惠民政策的深化管理和规范性操作，有利于这项政策的深入、持久、健康地发展下去。这对于促进我国社会的精神文明建设、弘扬中华民族的互帮互助的优良传统美德、提高我国的国民素质具有重大的典型意义。

                                   （信息来源：政策法规处）